[사안의 개요]

○ 원고는 개인으로부터 수분양자의 지위를 양수하여 시행사와 분양공급계약을 체결한 법인이고, 피고는 시행사와 주택공급신탁계약 및 주택분양보증계약을 체결한 공사임.

○ 분양보증약관상 ‘법인이 주택을 분양받는 경우에는 주택분양계약 이전에 그 주택분양계약에 대하여 보증회사에 직접 보증편입을 요청하고 동의를 받은 법인에 한하여 보증채권자로 본다’고 규정하고 있음.

○ 시공사의 부도로 주택분양보증계약에 따른 보증사고가 발생하였고, 원고는 보증채권자에 해당한다고 주장하면서 피고를 상대로 보증책임의 이행을 구한 사안.

 

[판결 요지]

  ① 이 사건 분양보증약관 제1조 제3호는 보증채권자에 관하여 ’주채무자와 분양계약을 체결한 자(분양권 양수자를 포함한다)를 말한다‘고 규정하여 분양권 양수자를 이 사건 분양보증약관상 ’분양계약을 체결한 자‘로 보고 있는바, 이 사건 분양보증약관 제1조 제3호 단서의 ’법인이 주택을 분양받는 경우‘에는 법인이 분양권을 양수한 경우’도 포함된다고 해석함이 타당한 점, ② 주택분양보증제도가 마련된 취지는 사업주체가 주택의 완공 이전에 분양을 함으로써 발생하는, 분양계약상의 의무를 이행하지 못할 위험으로부터 주택을 공급받고자 하는 선의의 수분양자를 보호하기 위한 것이고(대법원 2011. 6. 30. 선고 2011다3473 판결 등 참조), 이 사건 분양보증약관에서 법인의 경우 보증편입의 요청 및 피고의 동의를 요하는 규정을 둔 취지는 법인이 분양계약을 체결하는 경우 분양받는 목적, 경위, 자력 유무 등에 비추어 자연인이 실제 거주 목적으로 분양받는 경우와 달리 주택분양보증제도를 통해 보호하는 것이 적절하지 않거나 보호할 필요성이 없다면 보증채권자의 범위에서 제외하고자 하는 것인바, 법인이 직접 분양을 받는 경우와 다른 수분양자의 분양권을 양수한 경우를 다르게 취급할 합리적인 이유가 없는 점, ③ 원고의 주장과 같이 법인이 선의의 수분양자로부터 분양권을 양수하는 경우 보증채권자로서의 지위를 당연히 승계한다고 본다면, 선의의 수분양자가 아닌 법인이 주택분양보증제도의 보호를 받을 수 있는 우회적인 수단으로 악용될 수 있는 점 등에 비추어 보면, 법인이 이미 체결된 분양계약에 따른 권리를 양수한 경우에도 이 사건 분양보증약관 제1조 제3호 단서에 따라 보증편입의 요청 및 피고의 동의가 있어야 보증채권자가 될 수 있다고 봄이 타당함.

  법인인 원고가 이 사건 분양계약을 체결하기 이전에 그 분양계약에 대하여 피고에게 직접 보증편입을 요청하지 하고 동의를 받지 않았으므로, 분양보증계약의 보증채권자에 해당한다고 볼 수 없다고 판단한 사안.

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