○서울북부지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025가단107133

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○이 사건 주택의 확정일자부 임차인인 G가 그 임대차보증금을 은행으로부터 대출받아 마련하면서 주택도시보증공사(피고)와 사이에 ‘임대인이 임대차보증금을 반환하지 않을 경우 피고가 이를 대신 반환하고 그중 위 대출금에 대하여는 대출금채권자인 은행에 우선 변제’하는 내용의 전세금 안심대출보증약정 및 ‘위 대출금 채무 담보를 위해 G가 피고에게 위 임대차보증금 반환채권을 양도’하는 내용의 채권양도계약을 체결하였는데, 이 사건 주택의 양수인인 H가 임대차계약기간 만료 후에도 임대차보증금을 지급하지 않자 피고가 위 약정에 따라 임대차보증금을 대신 지급한 후 H를 상대로 지급명령을 받아 이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청하였고, 그 경매절차에서 이 사건 주택이 매각되어 당해세 교부권자인 강북구를 1순위, G의 권리승계인인 피고를 2순위, 근저당권자인 원고를 3순위로 하는 배당표가 작성된 사안에서, ① ‘피고와 같은 금융기관이 임대차보증금 반환채권을 양수하는 경우 그 양수금액의 범위에서 임차인의 우선변제권을 승계한다’고 정한 주택임대차보호법 제3조의2 제7항은, 그 입법 경위 등에 비추어 임차인으로 하여금 임대차보증금 반환채권을 담보 목적으로 활용할 수 있도록 허용하는 내용일 뿐, 피고가 임대차보증금 반환보증약정에 기하여 임대차보증금을 대위변제한 경우 위 변제로 인하여 민법 제481조에 따라 임차인을 대위하는 것을 저지하는 규정으로 볼 수 없으므로, 피고가 보증보험계약에 따라 임대차보증금 전액을 지급한 이상 설령 H에게 채권양도통지를 하지 않았다고 하더라도 민법 제481조에 따라 임차인인 G의 모든 권리가 피고에게 이전되므로 피고는 이 사건 주택에 관한 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라, ② 나아가 G는 이 사건 주택의 임대인인 C에게 채권양도 사실을 통지하였는데, C로부터 이 사건 주택을 양수한 H는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 자동으로 임대차보증금반환채무를 인수하게 되므로, 피고로서는 H에 대한 별도의 채권양도통지 여부와 무관하게 G의 우선변제권을 행사할 수 있다고 보아, 이 사건 주택에 관한 경매절차에서 작성된 배당표가 적법하다고 판단한 사례