[민사] 상가건물 임대차보호법 제11조 및 민법 제628조에 따른 차임증감청구권의 인정요건
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최고관리자 작성일22-11-15본문
甲은 2019. 2.경 乙로부터 전주한옥마을 내에 있는 상가 1층 일부를 보증금 1억 원, 월 차임 350만 원, 임대차기간 2019. 2. 부터 2024. 2. 까지 60개월로 각 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. 甲은 위 상가를 사업장 소재지로 하여 ‘A’라는 상호로 사업자등록을 하고 영업을 개시하였다. 그런데 甲은 2020. 1.경까지 乙에게 월 차임을 제대로 지급하다가 2020. 2.경부터는 월 차임을 제대로 지급하지 않았고, 2020. 11.경 乙에게 코로나 19로 관광객이 없고 매출이 폭락하였다는 사정을 설명하면서 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 월 차임을 50% 감액하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 乙은 甲의 차임 감액 요청을 받아들이지 않고 2020. 10.까지 甲의 차임 연체액이 3기의 차임액을 초과하였음을 이유로 위 임대차계약을 해지하였다.
甲은 1급감염병인 코로나 19로 매출이 현저히 감소되는 등 경제사정의 변동으로 위 임대차계약상 월 차임 350만 원은 상당하지 않게 되어 개정된 상가건물 임대차보호법에 근거하여 차임감액을 청구할 권리가 있고, 이에 따라 甲이 乙에게 임대료의 50%를 감액해 줄 것을 청구하였으므로 월 차임은 175만 원으로 계산되어야 하는데, 乙은 임대차를 종료하면서 월 350만 원의 비율로 계산한 연체차임을 공제한 나머지 돈만을 반환하였는바, 감액된 차임을 초과하여 연체차임으로 계산하여 공제한 돈을 乙이 甲에게 반환할 의무가 있다고 주장하였다.
법원은, 2020. 9. 29. 법률 제17490호로 일부 개정된 상가건물 임대차보호법 제11조는 ‘차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있고, 코로나 19가 제1급감염병으로 지정되어 관리되어 온 사실은 인정되나, 위 임대차계약이 체결될 당시 관련 법령에 의하면 위 상가가 소재한 지역은 보증금액과 차임을 환산한 금액이 2억 7천만 원을 초과하면 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는데, 위 임대차계약의 내용에 의하면 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차계약의 환산보증금을 포함한 보증금액이 4억 5천만 원으로 위 2억 7천만 원을 초과함이 계산상 명백하고, 위 개정된 상가건물 임대차보호법 제11조에서 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있는 사유 중 ‘경제사정의 변동’을 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’으로 개정하여 코로나 19로 인한 경제사정의 변동을 차임증감청구의 사유로 명시하면서도, 부칙 제2조에서 위 제11조의 조항을 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 않고 있어 위 임대차계약에는 상가건물 임대차보호법 제11조의 규정은 적용되지 않으며, 한편 민법 제628조는 ‘임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있어 甲의 차임감액청구권의 행사를 위 민법 조항에 따른 것으로 선해하여 살펴보면, 민법 제628조에 따른 차임증감청구권은 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 비로소 인정된다고 할 것인데(대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다12638 판결 등 참조), 위 임대차계약 체결 당시에 甲과 乙이 코로나 19 사태를 예상할 수 없었고, 위 임대차계약 체결 이후의 코로나 19 사태로 인하여 전주한옥마을 관광객이 줄어들어 甲이 위 상가에서 운영하던 사업의 매출에 영향이 있었을 것으로 보이기는 하나, 여러 가지 사정들을 고려하여 보면 위 임대차계약 체결 당시 사정과 비교하여 위 상가에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등 그 기초가 되는 사정이 현저하게 변경되어 위 임대차계약에서 정한 월 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당하다고 보기 어렵다고 판단하였다.
甲은 1급감염병인 코로나 19로 매출이 현저히 감소되는 등 경제사정의 변동으로 위 임대차계약상 월 차임 350만 원은 상당하지 않게 되어 개정된 상가건물 임대차보호법에 근거하여 차임감액을 청구할 권리가 있고, 이에 따라 甲이 乙에게 임대료의 50%를 감액해 줄 것을 청구하였으므로 월 차임은 175만 원으로 계산되어야 하는데, 乙은 임대차를 종료하면서 월 350만 원의 비율로 계산한 연체차임을 공제한 나머지 돈만을 반환하였는바, 감액된 차임을 초과하여 연체차임으로 계산하여 공제한 돈을 乙이 甲에게 반환할 의무가 있다고 주장하였다.
법원은, 2020. 9. 29. 법률 제17490호로 일부 개정된 상가건물 임대차보호법 제11조는 ‘차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있고, 코로나 19가 제1급감염병으로 지정되어 관리되어 온 사실은 인정되나, 위 임대차계약이 체결될 당시 관련 법령에 의하면 위 상가가 소재한 지역은 보증금액과 차임을 환산한 금액이 2억 7천만 원을 초과하면 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는데, 위 임대차계약의 내용에 의하면 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차계약의 환산보증금을 포함한 보증금액이 4억 5천만 원으로 위 2억 7천만 원을 초과함이 계산상 명백하고, 위 개정된 상가건물 임대차보호법 제11조에서 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있는 사유 중 ‘경제사정의 변동’을 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’으로 개정하여 코로나 19로 인한 경제사정의 변동을 차임증감청구의 사유로 명시하면서도, 부칙 제2조에서 위 제11조의 조항을 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 않고 있어 위 임대차계약에는 상가건물 임대차보호법 제11조의 규정은 적용되지 않으며, 한편 민법 제628조는 ‘임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있어 甲의 차임감액청구권의 행사를 위 민법 조항에 따른 것으로 선해하여 살펴보면, 민법 제628조에 따른 차임증감청구권은 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 비로소 인정된다고 할 것인데(대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다12638 판결 등 참조), 위 임대차계약 체결 당시에 甲과 乙이 코로나 19 사태를 예상할 수 없었고, 위 임대차계약 체결 이후의 코로나 19 사태로 인하여 전주한옥마을 관광객이 줄어들어 甲이 위 상가에서 운영하던 사업의 매출에 영향이 있었을 것으로 보이기는 하나, 여러 가지 사정들을 고려하여 보면 위 임대차계약 체결 당시 사정과 비교하여 위 상가에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등 그 기초가 되는 사정이 현저하게 변경되어 위 임대차계약에서 정한 월 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당하다고 보기 어렵다고 판단하였다.