1. 사안의 개요

○ 피고 D지역주택조합(이하 ‘피고 조합’이라 한다)는 익산시 F 일대에 아파트를 신축하여 분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행하기 위하여 설립된 지역주택조합이고, 피고 E는 피고 조합의 대표자이다.

원고명

계약체결일

계약목적물

분담금(원)

A

2019. 8. 8.

○호

20,601,500

B

2019. 8. 24.

○호

20,601,500

C

2019. 8. 26.

○호

20,601,500

○ 원고들은 아래 표 기재와 같이 이 사건 사업으로 신축될 아파트 1채를 분양받기 위하여 각 피고 조합과 조합가입계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 각 가입계약’이라 한다) 피고 조합에 조합원분담금을 지급하였다.

본 보장증서는 조합가입 후 사업이 무산될 경우 가입시 납입한 모든 금액(업무 추진 비용 포함)을 반환할 것을 보증합니다. 또한 (가칭)D지역주택조합과 조합원 간에 체결한 가입계약서보다 효력이 우선함을 보증합니다.

※ 단, 본 사업이 정상적으로 진행되고 있는 도중 조합원의 귀책사유(자격미달 또는 단순변심)로 가입을 해지할 경우 계약서의 약관대로 진행할 것을 명시함.

○ 피고 조합은 이 사건 각 가입계약 체결 당시 원고들에게 아래와 같은 내용의 안심보장증서(이하 ‘이 사건 안심보장증서’라 하고, 그중 환불보장에 관한 약정을 ‘이 사건 환불보장 약정’이라 한다)를 작성‧교부하였다.

○ 원고 A, B는 피고 조합에 이 사건 각 가입계약을 해제하겠다는 의사를 표시하였고 피고 E는 위 원고들과 사이에 이 사건 각 가입계약을 합의해제하기로 하면서 2022. 2. 28. 원고 A에게, 2021. 11. 26. 원고 B에게 각 ‘조합원의 해지요청에 따라 2022. 4. 15.까지 조합원분담금 20,601,500원을 전액 반환할 것을 확약한다’는 취지의 확인서를 작성‧교부하였다(이하 ‘이 사건 반환약정’이라 한다). 피고 조합은 2022. 7. 27. 원고 A에게 10,000,000원, 2021. 10. 5.부터 2023. 1. 18.까지 원고 B에게 합계 13,000,000원

을 각 반환하였다.

 

2. 쟁점에 관한 원고들의 주장

이 사건 환불보장 약정은 피고 조합의 총유물에 대한 처분행위에 해당함에도 피고 조합의 총회 결의를 거치지 않고 체결되어 무효이다. 피고 조합이 이 사건 안심보장증서를 발급하지 않았다면 원고들이 이 사건 각 가입계약을 체결하지 않았을 것이 분명하므로 이 사건 각 가입계약 전부가 무효이다. 따라서 피고 조합은 원고들에게 부당이득반환으로 원고들이 납부한 조합원분담금 상당액과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 

3. 관련 법리

○ 민법 제275조, 제276조 제1항은 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 의하되 정관이나 규약에서 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정하고 있으므로, 이러한 절차를 거치지 아니한 총유물의 관리․처분행위는 무효이다(대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 참조).

○ 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부가 무효이나, 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 않는다(민법 제137조). 이와 같은 법률행위의 일부무효 법리는 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여져서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 경우에도 적용된다. 이때 그 계약 전부가 일체로서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 것인지는 계약 체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다(대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결 참조).

 

4. 판단

○ 지역주택조합 또는 지역주택조합을 설립하기 위하여 구성된 추진위원회가 그 업무를 수행하기 위해서는 조합원의 모집과 조합원들의 분담금 납부가 필수적이고, 주택조합의 사업 추진은 조합원들이 납부한 분담금을 통하여 이루어지게 되는 등 분담금이 주택조합의 사실상 유일한 재산인 점, 지역주택조합은 신탁사와 자금관리대리사무계약을 체결하여 신탁사로 하여금 자금을 관리하게 하고, 자금의 사용 용도와 입출금을 엄격하게 제한하는 점 등에 비추어 보면, 피고 조합이 원고들을 포함하여 조합원들로부터 수령하여 보유하고 있는 조합원분담금은 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물에 해당한다. 나아가 이 사건 환불보장 약정은 이 사건 사업이 더 이상 진행되지 못할 경우 조합원이 납부한 금액을 전액 환불하여 주는 것을 그 내용으로 하는데, 이와 같이 일정한 경우에 총유물인 피고 조합의 조합원들이 납부한 분담금을 반환하겠다는 약속은 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위로서 총유물의 처분행위에 해당한다. 따라서 피고 조합이 이 사건 환불보장 약정을 체결하기 위해서는 피고 조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 따르고 그렇지 않다면 총회 결의가 필요한데, 피고 조합의 규약 제23조 제1항 제3호에서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약’에 대해서 총회의 의결을 거치도록 정하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 환불보장 약정을 체결하기 위해서는 총회 결의가 필요하다. 그러나 이 사건에서는 피고 조합이 이와 관련하여 총회 결의를 거치지 않은 사실을 인정할 수 있으므로 이 사건 환불보장 약정은 효력이 없다.

○ 원고들은 이 사건 각 가입계약을 체결하면서 이 사건 안심보장증서를 교부받았고, 안심보장증서에 따른 이 사건 환불보장 약정은 피고 조합에 가입할지 여부를 결정하는 과정에서 중요한 고려사항인 분담금의 반환에 관한 것이어서 위 두 계약이 상호 밀접하게 관련되어 있는 점, 원고들은 이 사건 환불보장 약정을 통해서 피고 조합의 사업 추진에 대한 불안감을 줄일 수 있고, 피고 조합으로서도 그러한 목적에서 이 사건 환불보장 약정을 체결하였다고 보이는바 위 환불보장 약정은 원고들이 이 사건 각 가입계약을 체결하는 주요한 동기가 된 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 각 가입계약은 이 사건 환불보장 약정과 일체로 체결된 것으로 보는 것이 타당하다. 따라서 이 사건 각 가입계약은 전부 무효이다.

 

5. 사건의 결론: 원고들의 피고 조합에 대한 청구 인용